​의뢰인이 법강을 찾게 된 경위

의뢰인 A씨는 2023년 7월, 대전 소재 단독주택 대하여 약 1억원의 임차보증금, 임차기간 2년으로 전세 계약을 체결하였습니다. A씨는 계약금과 잔금 전액을 임대인 명의 계좌로 정상 송금하였습니다.

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2025년 7월 갑작스럽게 해당 부동산에 임의경매가 개시되었다는 사실을 알게 되었습니다. 임대인으로부터는 아무런 연락도 없었고, 보증금 반환에 관한 그 어떤 조치도 취해지지 않은 상태였습니다.

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A씨는 1억 원이 넘는 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 불안감에 즉시 대전전세사기변호사 법강을 찾아 상담을 요청하셨습니다.

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법적 포인 : 배당요구가 곧 임대차 해지인가

이 사건의 핵심 쟁점은 두 가지였습니다.

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1. 임대차 기간이 아직 남아 있는 상황에서 배당요구를 할 수 있는가.

임차기간은 2025년 7월 31일까지로, 경매개시결정 시점(2025년 7월 18일)과 배당요구 신청 시점(2025년 7월 23일)은 모두 계약 만료 전이었습니다. 임의경매가 개시되었더라도 임대차계약 기간이 아직 남아 있는 임차인은 배당요구를 할 수 있습니다.

임대차기간이 남아 있다는 사실만으로 배당요구가 막히지는 않습니다. 그러므로 배당요구를 할 수 있는가는 법적 쟁점이 되지 않습니다.

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2. 우선변제권을 보장받을 수 있는가.

대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구를 통해 임대차를 해지하고, 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사하여 경매 배당 절차에서 보증금을 회수할 수 있는지 여부가 관건이었습니다.

​법강의 전략 : 신속한 배당요구와 소송 병행

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1. 즉각적인 배당요구 신청

경매개시결정이 이루어진 지 불과 5일 만에 A씨의 임차인 자격으로 배당요구 신청을 완료하였습니다.

대법원 판례에 따르면, 대항력 있는 임차인이 임대차 기간 중 배당요구를 하는 행위는 더 이상 임대차 관계의 존속을 원하지 않는다는 의사를 명백히 표명하는 것으로, 임대인에게 배당요구 사실이 통지된 시점에 임대차 해지의 효력이 발생합니다.

이 법리를 적극 활용하였습니다.

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2. 보증금 반환 소송 제기

경매 배당만으로 보증금 전액 회수가 불확실할 수 있다는 판단 하에, 임대인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 별도로 제기하였습니다. 이를 통해 임대인에게 직접적인 법적 책임을 묻고, 판결에 기한 강제집행 수단을 확보하는 방향으로 사건을 이끌었습니다.

또한 부동산 인도 이후인 2025년 11월 10일을 지연이자 기산점으로 특정하여 청구취지를 변경하고, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연손해금을 청구하였습니다.

결과 : 보증금 전액 + 지연이자 인정

법원은 의뢰인의 주장을 전부 받아들여 피고는 원고에게 보증금 전액과 지연이자까지 지급하도록 판결하였습니다.

소송비용 역시 피고가 전부 부담하도록 결정되었습니다.

​마무리: 전세보증금, 포기하지 마세요.

전세 계약 후 갑작스러운 경매 통보를 받으셨다면, 시간이 매우 중요합니다. 배당요구 기간을 놓치거나 적절한 법적 조치를 취하지 않으면 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.

법강은 이처럼 전세사기 및 보증금 미반환 문제로 어려움을 겪고 계신 분들의 곁에서 신속하고 확실한 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 대전 지역 전세 피해 사건에 대한 풍부한 경험을 바탕으로, 의뢰인의 소중한 재산을 지키기 위해 최선을 다하겠습니다. 

1. 상대방은 의뢰인과 동료 관계 

2. 상대방은 의뢰인으로부터 전세 보증금 마련을 위해 금전이 필요하다며 빌려감

3. 이후 상대방은 개인적인 사정에 의해 거주하던 집에서 퇴거하게 되었고, ‘집을 나오게 되면, 의뢰인으로부터 받은 돈을 반환하겠다.’는 의사를 밝힘

4. 상대방은 거주하던 집에서 퇴거하였음에도, 약속과 달리 의뢰인에게 돈을 지급하지 않음

5. 의뢰인은 법률사무소 법강에 사건을 의뢰함

6. 법강 변호사는, 상대방의 전세권 및 보증금반환채권에 대한 가압류를 먼저 진행

7. 상대방이 거주했던 주택의 소유자이자 임대인은 법원에 보증금을 공탁함

8. 본안 소송에서 법강 변호사는, ‘상대방이 의뢰인으로부터 돈을 받아간 경위, 상대방이 거주하던 집에서 퇴거하면 돈을 반환하겠다.’는 점을 들어 상대방을 상대로 대여금반환청구 소송을 제기

9. 상대방 측은, ‘차용증이 작성된 바 없고, 상대방이 의뢰인에게 돈을 반환하겠다고 말한 것은 의뢰인의 강요와 협박에 의한 것’이라고 항변

10. 치열한 서면 공방 끝에 재판부는, ‘임대인이 법원에 공탁한 돈에 관하여, 공탁금 출급청구권을 의뢰인에게 채권양도하고 양도통지되었음을 통지할 권한을 의뢰인에게 위임하는 것’을 내용으로 하는 화해권고결정을 내림

11. 양측 모두 이의하지 않아, 화해권고결정은 확정되었고 의뢰인은 상대방에게 대여하였던 보증금 전액을 회수할 수 있게 됨

1. 상대방은 의뢰인과 사돈 관계

2. 의뢰인이 10여년 전, 상대방에게 돈을 빌리면서 차용증을 작성했고, 이를 담보하기 위해 의뢰인 명의 건물에 근저당권을 설정해줌

3. 이후 의뢰인이 상대방으로부터 돈을 한번 더 빌리면서 두 번째 차용증을 작성해주었고 위 차용증에는 돈을 갚지 못하는 경우 상대방에게 건물 소유권을 이전한다는 내용을 기재함

4. 의뢰인이 빌린 돈을 제대로 갚지 못하자, 돈을 빌려주고 받은 지 10년이 넘은 상황에서, 상대방은 의뢰인을 상대로 위 건물의 소유권을 이전해달라는 소송을 제기함

5. 의뢰인은 법률사무소 법강 변호사를 선임

6. 상대방 측은, 1) ‘애초에 의뢰인 명의로 되어있던 건물은 자신의 자금으로 매수했지만 세금 문제 등 사정이 있어 사돈에게 명의신탁을 해둔 것’이라고 주장하고, 2) ‘돈을 갚지 못하면 건물 소유권을 이전해준다는 내용이 담긴 두 번째 차용증 조항을 근거로 소유권이전등기절차를 이행하라.’고 주장

7. 법강 측은, ‘명의신탁관계가 전혀 드러나지 않았을 뿐만 아니라, 상대방이 실제로 소유자로서 대내외적으로 행사한 바 없다는 점’과, ‘건물로써 차용금을 대신 변제하라는 상대방 측 청구에 내포된 소유권이전등기청구권은 이미 시효가 도과되어 소멸했다는 점’을 항변

8. 재판부는, ‘이 사건 건물에 대한 상대방의 의뢰인에 대한 명의신탁관계가 인정되지 않고, 소유권이전등기청구권 또한 시효로서 소멸되었으며, 상대방이 추가적으로 주장하는 간접점유에 기한 소멸시효중단 주장을 모두 배척’하며, 상대방의 청구를 모두 기각하는 판결을 선고함

1. 상대방은 의뢰인과 모자 관계

2. 상대방과 의뢰인은 아버지 명의로 된 재산 상속을 두고 다툼이 있었음

3. 상대방은 알츠하이머 증세가 있는 남편(의뢰인 아버지) 명의 건물을 자신 앞으로 소유권이전등기하고, 이를 담보로 남편(의뢰인 아버지) 명의로 다액의 채무 야기

4. 의뢰인은 아버지 명의 채무를 대신 변제하되, 채무변제를 위해 아버지 명의 건물을 담보로 대출받고, 상대방이 더 이상 아버지 명의로 대출을 받지 못하도록 아버지 명의 건물에 상당한 액수의 근저당권을 설정

5. 그러자 상대방은 의뢰인을 상대로 ‘근저당권을 말소하고, 의뢰인이 받은 담보대출금은 자신과 남편(의뢰인 아버지)에게는 부당이득이 되므로 반환하라.’는 소송을 제기

6. 의뢰인은 법률 사무소 법강 변호사를 선임

7. 법강 측은, 의뢰인이 받은 담보대출금은 원인 없이 보유한 돈이 아니며, 아버지 명의의 채무변제를 위해 사용됐음을 변론

8. 재판부는, 상대방 측이 청구한 부당이득반환청구는 모두 기각하고, 실제 채무변제액을 초과한 나머지 근저당권 부분은 말소하는 것을 내용으로 하는 판결을 선고함