등기부상 소유자가 자신은 명의만 빌려주었을 뿐이라며 보증금 반환을 거부했던 사건에서,

법강이 신뢰관계 파탄 법리를 적용해 전액 승소를 이끌어낸 사례를 소개해 드립니다.

*본 내용은 법강의 실제 사례를 바탕으로 하되, 의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

의뢰인 상황 

다세대주택에 거주하던 A씨는 임대인과 임대차계약을 체결하고 보증금 전액을 지급한 뒤 거주해 왔습니다. 이후 해당 부동산의 소유권이 매매를 통해 B씨에게 이전되었고, A씨는 계약 만료를 앞두고 B씨와 직접 임대차계약을 갱신하며 계속 거주를 이어갔습니다.

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그런데 갱신된 계약기간이 아직 상당 기간 남아 있던 시점, B씨는 세입자들을 자신의 사업장으로 불러 모아 더 이상 보증금을 반환할 수 없다는 취지로 일방적으로 통보했습니다. 이 부동산은 사실 자신이 알던 지인 소유였는데, 그 지인이 사망하면서 자금 문제가 발생해 반환이 어렵다는 것이었습니다. 이에 A씨는 즉시 계약 해지 및 보증금 반환을 요구했지만, B씨는 "등기상 명의자일 뿐 실제 소유자가 아니므로 반환 의무가 없다"는 입장을 고수했습니다. 결국 A씨는 법강을 찾아 소송을 의뢰하게 되었습니다.

쟁점 

①등기명의자의 보증금 반환의무 존부

B씨가 자신은 명의상 소유자에 불과하며 실질적 소유자는 따로 있었다고 주장하는 상황에서, 등기명의자에게 임대차보증금 반환의무를 물을 수 있는지가 핵심 쟁점이 되었습니다.

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②신뢰관계 파탄에 따른 계약 해지 가능성

계약기간이 아직 남아 있는 상태에서 임대인의 보증금 반환 거부 및 회피적 태도를 이유로 임차인이 계약을 즉시 해지할 수 있는지가 문제되었습니다.

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③장래이행청구의 필요성

설령 신뢰관계 파탄에 의한 해지가 인정되지 않더라도, 계약 만료 시점에도 반환이 이루어지지 않을 것이 명백한 경우 미리 이행을 청구할 수 있는지도 함께 검토되었습니다.

법강의 전략 

①등기부 및 계약 체결 경위 입증

B씨가 등기부상 소유권이전등기를 마친 명의자일 뿐 아니라, 이전 소유자로부터 보증금반환채무를 승계받았고 A씨와 직접 거래당사자로서 갱신계약을 체결한 사실을 객관적 자료로 명확히 정리해 반환의무의 근거를 확립했습니다.

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②임대인의 반환거부 정황 확보

세입자들을 모아놓고 반환이 불가능하다고 밝힌 자리의 대화 녹취 등 정황 자료를 확보하여, 임대인 측의 반환 거부 의사가 명확하고 계속적이었음을 입증했습니다.

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③계약 해지 통지 및 신뢰관계 파탄 법리 적용

판례상 계속적 계약관계에서 당사자 일방의 부당한 행위로 신뢰관계가 파괴되어 계약관계를 유지하기 어려운 경우 상대방이 계약을 해지할 수 있다는 법리를 근거로, 내용증명을 통해 계약 해지 및 보증금 반환을 명확히 통지했습니다.

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④예비적 청구로서 장래이행청구 구성

주위적으로는 신뢰관계 파탄에 따른 해지를 주장하되, 만약 이것이 받아들여지지 않을 경우를 대비해 계약 만료 시점에도 반환이 이루어지지 않을 것이 명백하다는 점을 들어 장래이행청구를 예비적으로 함께 구성했습니다.

결과 

법원은 B씨가 등기명의자로서 보증금반환채무를 승계받았을 뿐 아니라 A씨와 직접 계약을 체결한 당사자인 이상 반환의무를 부담한다고 판단했습니다. 또한 B씨가 반환의무 이행을 확고하게 거부한 이상 양측의 신뢰관계는 이미 파괴되어 계약관계를 유지하기 어려운 정도에 이르렀다고 보아, A씨의 해지 통지가 도달한 날 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 인정했습니다. 이에 따라 B씨는 부동산을 인도받음과 동시에 A씨에게 보증금 8천만 원을 지급하라는 승소 판결이 선고되었습니다.