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최고관리자 작성일23-11-28본문
대전 전세사기, 해법은 있는 것일까
올해 여름, 경험상 달에 한두 명 정도였던 전세금 반환 관련 사건 문의가 하루에도 서너 명씩 계속되었다. 모두 같은 임대인 소유의 건물이었고 상담하며 등기부등본을 확인해 보니 수십 채의 건물을 보유한 자였다. 하여 지난 8월 본지에도 전세사기 관련 공인중개사들의 책임에 대한 칼럼을 작성한 기억이 있다. 당시 상담을 했던 물건의 임대인은 지난 10월 구속되어 수사 중인 것으로 알고 있다.
그리고 11월. 대전 전민동, 문지동을 시작으로 다시금 수백 명, 아니 결국 수천 명의 전세금 반환 불가 피해자들이 발생할 조짐이 보인다. 아니 이미 피해는 2018년, 2019년도부터 시작되었으나 당사자들의 인지가 이제야 시작된 것일 수도 있다.
문제는 결국 무자본 갭투자의 허점이다. A씨는 X 건물을 신축하며 비용으로 10억 원 대출을 실행, 준공 이후 10명의 전세 세입자를 받는다. 한 사람당 대략 1억이니 10억 원의 전세보증금이 금방 현금으로 마련된다. 그렇다면 해당 건물을 신축하는데 들어간 은행 대출금 상환에 이를 사용하여 변제함이 여러모로 보나 타당한데 그 옆에 다른 Y 건물을 신축한다. 그렇게 수십 개의 깡통전세 빌라 거리가 줄지어 탄생한다.
전세가 귀했던 2018년도부터 2020년도 사이 대전 전민동과 문지동에 이런 지구가 형성되었다. 그리고 4년 정도가 흐른 지금, 1회 연장 이후 이사를 나가는 임차인들에게 반환해야 하는 보증금이 상당한데, 새로운 세입자가 구해지지 않는 순간 도미노처럼 전세보증금 반환 불가 상태가 발생한다.
이와 관련하여 임대인들은 “부동산 관련 세금 증가와 경기 악화 그리고 건물가격 하락에 의한 어쩔 수 없는 현상일 뿐 형법상 사기는 아니다.”라는 취지로 대응하고 있어 보인다.
그러나 필자의 사견은 다음과 같다.
첫째, 위와 같이 무자본 갭투자로 수십 개의 건물을 전부 대출로 준공했다면 이미 수십억의 은행권 채무가 있다는 것인데 그 이자 부담을 어떻게 하려 했는지 의문이다. 월세가 아닌 이상 매월 건물당 수백만 원의 이자를 부담할 방안에 대한 해법이 없지 않았을까. 둘째, 이처럼 무리하게 다수의 주택을 준공하거나 매입하는 경우 추후에 주택 가격이 하락하면 전세 가격도 동시에 하락할 것인데, 새로운 새입자를 통해 기존 세입자의 보증금 반환이 어려울 수도 있다는 상황을 인식하는 것은 상식이 아닐까. 셋째, 전세가 귀하던 시기라는 이유로 전세보증금을 상당히 높여 받은 것으로 보이는데 심지어 어떠한 건물들의 경우 각 호실의 전세보증금을 전부 합하면 건물 매매가를 상회 하기도 한다. 이런 건물에 선순위 근저당권도 있는 상태에서 세입자를 받기 위해서는 부득이 건물의 시가를 높여 기망할 수 밖에 없지 않았는가.
즉, 어떠한 이유에서건 임대인들은 미필적으로나마 추후에 이 수십, 수백명 청년들의 전세보증금을 반환해 줄 수 없다는 인식이 있었던 것이라고 보인다. 그렇다면 단순히 경기악화를 핑계로 하여 전세보증금 반환 불가 사고를 단순한 민사상의 채권채무관계로 해석해서는 아니 될 것이다.
관련하여 정부에서는 특별법을 시행하고 피해자들을 구제하고 있는 것으로 보인다. 경·공매 절차를 유예하거나, LH 등에서 우선매수하여 공공임대로 전환하는 방식, 기타 전세자금대출 미상환금을 20년 동안 분할상환하게 하는 방법 등이다. 그러나 결국 해결안은 전세사기를 당한 그 주택에 머물러 있다는 평가를 할 수 밖에 없다. 2~30대 청년들은 전세보증금을 회수하여 결혼자금으로 사용해야할 수도 있고 직장 변동에 따라 이사를 가야할 상황이 있을 수 있다.
필자가 생각하는 기본적인 해법은 우선 강력한 형법상의 처벌이다. 사태의 반복을 방지하고 피해자들의 법감정을 생각해서라도 전세사기범들의 조직적 범죄에 강력한 양형기준을 적용할 필요가 있다. 수사기관 역시 단순히 사기죄의 구성요건을 맞춰가는 것에 머무를 것이 아니라, 건물당 10억에 가까운 전세보증금이 임대인에게 현금으로 확보된 이후 선순위 근저당권부 채무의 변제에 사용이 되지 않았다면 도대체 어디로 흘러간 것인지 그 흐름을 파악하여 피해자들의 피해 회복에 조력할 필요가 있어 보인다.