임차인이 계약 만료 3개월 전 종료 의사를 명확히 통지했음에도, 공동소유 형태의 임대인 측이 보증금을 반환하지 않아 소송을 통해 3,500만 원 전액을 회수했습니다.

*본 내용은 법강의 실제 사례를 바탕으로 하되, 의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다. 

의뢰인 상황

의뢰인 A씨는 2020년 4월, 해당 부동산을 공유하고 있던 임대인 두 분(이하 '상대방')과 임대차계약을 체결했습니다. 보증금 3,300만 원을 여러 차례에 걸쳐 전액 지급하고 입주했습니다.

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이후 2022년, A씨는 상대방과 협의하여 계약을 갱신했습니다. 이 과정에서 보증금이 3,500만 원으로 조정되었고, A씨는 증액분 200만 원을 추가로 지급했습니다.

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문제는 갱신된 계약기간(2022. 5. 23. ~ 2024. 5. 22.)이 만료되면서 시작되었습니다. A씨는 계약을 연장하지 않고 종료하기로 결정하여, 계약 만료일 3개월 전 상대방에게 계약 종료 의사를 문자메시지와 내용증명으로 명확히 통지했습니다. 그럼에도 상대방은 계약기간이 끝난 뒤에도 보증금을 반환하지 않았습니다. 

 

쟁점

①계약 종료 의사표시의 적법한 도달 여부

임대차보증금 반환청구권이 발생하려면 임차인이 계약 종료 의사를 임대인에게 적법하게 통지하고, 그 의사표시가 도달했다는 사실이 입증되어야 합니다. A씨의 경우 문자메시지와 내용증명을 통해 계약 종료 의사를 명확히 표시했고, 이것이 상대방에게 도달했다는 점이 중요한 입증 사항이었습니다.

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②공동소유 임대인에 대한 책임 범위

해당 부동산은 상대방 두 명이 각 지분을 공유하는 형태로 소유하고 있었습니다. 이런 경우 임대차보증금 반환의무를 누가, 어떤 비율로 부담하는지가 쟁점이 될 수 있습니다.

법강의 전략

①임차권등기명령을 통한 권리 보전

A씨는 계약이 종료되었음에도 보증금을 받지 못한 상태에서 부동산을 비워줄 경우 대항력과 우선변제권을 상실할 위험이 있었습니다. 이에 법강은 소 제기에 앞서 임차권등기를 경료하여 A씨의 권리를 안전하게 보전한 뒤 소송을 진행했습니다.

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②입금내역 등 객관적 증거자료 정리

보증금이 여러 차례에 걸쳐 분할 지급된 점, 갱신 시 증액분이 별도로 지급된 점을 각 입금내역 및 계약서를 통해 빈틈없이 정리하여 제출함으로써 청구금액의 정당성을 명확히 뒷받침했습니다.

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③공동임대인 전원을 상대로 한 공동청구 구성

부동산을 공유하는 임대인 두 명 모두를 피고로 하여 보증금 반환의무를 공동으로 부담시키는 방식으로 소송을 구성해, 반환책임의 사각지대가 발생하지 않도록 했습니다. 

결과

법원은 상대방들이 공동으로 A씨에게 보증금 전액인 3,500만 원을 지급하라고 판결했습니다. 다만 지연손해금 청구 부분에 대해서는, 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 인도의무가 동시이행 관계에 있다는 법리에 따라 인도의무 이행(또는 이행제공) 사실에 대한 별도의 주장·입증이 필요하다는 이유로 해당 부분만 기각되었습니다. 이 부분은 소송 진행 방식과 청구 구성에 따라 결과가 달라질 수 있는 사안으로, 개별 사건마다 담당 변호사와 사전에 충분히 검토하시는 것이 중요합니다.