임대인이 채무초과 상태에서 해외로 도피한 상황에서도 공시송달 절차를 통해 보증금 전액과 지연손해금을 인정받은 대전보증금반환소송 사례를 소개해 드리겠습니다.

*본 내용은 법강의 실제 사례를 바탕으로 하되, 의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

의뢰인 상황

의뢰인 A씨는 다가구주택 원룸을 보증금 6천만 원에 임차하여 계약금과 대출금으로 마련한 잔금을 전액 지급하고 입주했습니다. 계약기간 만료를 앞두고 A씨는 임대인 B씨에게 계약 연장 거부 의사를 문자메시지로 명확히 전달했고, 계약 종료일 전 이미 퇴거까지 마쳤습니다.

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그런데 계약이 종료된 지 1년이 지나도록 임대인 B씨는 보증금을 반환하지 않았습니다. 그러던 중 2024년이 되어서야 B씨로부터 연락이 왔는데, 내용은 "보증금 반환이 불가능하고 채무초과 상태이며 개인회생을 준비하고 있으니 변호사를 알아보라"는 것이었습니다.

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확인 결과 B씨는 이미 미국으로 출국해 거주 중이었고, 보증금 반환 불가 사태의 책임을 회피하기 위해 해외로 도피한 것이 아닌지 의심되는 상황이었습니다. 설상가상으로 해당 건물과 토지는 채권자의 신청으로 임의경매개시결정까지 내려진 상태였습니다. A씨는 결국 저희 법강에 사건을 의뢰하게 되었습니다.

쟁점

①송달불능 상황에서의 소송 진행 방법

임대인이 해외로 출국해 국내에 거주하지 않는 상황에서 소장 등 소송서류를 정상적으로 송달할 방법이 없어, 절차적으로 소송을 어떻게 진행할 것인지가 우선적인 쟁점이었습니다.

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②선순위 채권과 경매절차 진행에 따른 회수 가능성

건물에 선순위 근저당권과 경매개시결정이 존재해, 단순히 보증금반환청구권을 확정받는 것만으로는 실제 회수가 어려울 수 있는 상황이었습니다. 이에 따라 청구 구성 방식을 신중하게 검토해야 했습니다.

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③계약 해지 및 인도의 입증

임대인과 연락이 두절된 상태에서 계약 종료와 퇴거 사실, 보증금 미반환 사실을 객관적 자료로 명확히 입증해야 했습니다.

법강의 전략

①공시송달을 통한 소송 절차 진행

임대인의 최후주소와 해외 출국 사실을 조사하여 국내 송달이 불가능함을 소명하고, 공시송달 절차를 통해 소송을 정상적으로 진행할 수 있도록 조치했습니다. 이를 통해 임대인이 대응하지 않는 상황에서도 법원의 판단을 받을 수 있는 길을 확보했습니다.

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②계약 해지 및 인도 사실의 객관적 입증

계약 연장 거부 문자메시지와 퇴거 시점 등 관련 자료를 체계적으로 정리하여, 임대차계약이 기간 만료로 적법하게 종료되었고 의뢰인이 목적물을 인도했다는 사실을 명확히 입증했습니다.

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③경매절차 배당요구와 연계한 청구 구성

의뢰인이 경매절차에 배당요구를 마친 사실을 반영하여, 계약이 해지되었음을 전제로 임대인에게 보증금 반환의무가 있다는 점을 청구원인으로 구성했습니다. 이를 통해 선순위 채권 등 복잡한 권리관계 속에서도 의뢰인의 보증금반환청구권 자체를 법원으로부터 명확히 확정받을 수 있도록 했습니다. 

결과

법원은 임대인이 해외로 도피해 공시송달로 진행된 상황에서도, 저희 법강이 제출한 자료를 토대로 임대차계약이 기간 만료로 종료되었고 의뢰인이 이미 목적물을 인도했다는 사실을 인정했습니다. 이에 임대인은 의뢰인에게 보증금 6천만 원과 함께 인도일 다음 날부터 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고받았습니다.