'깡통전세' 사건으로, 임대인이 잠적한 상황에서도 법강이 의뢰인의 보증금을 지켜낸 사례를 소개해 드리려 합니다.

*본 내용은 법강의 실제 사례를 바탕으로 하되, 의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

의뢰인 상황

의뢰인 A씨는 대전 소재의 한 다세대주택에 전세로 거주하고 있었습니다. 처음 계약 당시 보증금은 8천만 원대였으나, 임대차 기간이 만료된 후 상대방(임대인)과 합의하여 재계약을 진행하면서 보증금을 추가로 지급해 총 임차보증금이 8천만 원 중반대까지 늘어난 상태였습니다.

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문제는 재계약 이후 발생했습니다. 임대차 기간이 남아 있던 중, 상대방은 A씨를 비롯한 다른 임차인들과의 연락을 일방적으로 끊고 잠적해 버린 것입니다. 보증금을 반환하겠다는 의사표시조차 없었고, 다른 세대의 임차인들 역시 같은 피해를 겪고 있는 상황이었습니다. A씨는 뒤늦게 등기부등본과 개별주택가격 등을 확인한 후에야, 이 부동산에 이미 고액의 선순위 근저당권과 다른 임차인들의 선순위 보증금이 설정되어 있어 자신의 보증금을 받을 방법이 사실상 막혀 있었다는 사실을 알게 되었습니다. 

쟁점

①깡통전세 여부 및 임대인의 손해배상 책임

이 사건 부동산의 개별주택가격은 6억 원 안팎에 불과했던 반면, 선순위 근저당권 채권최고액과 다른 임차인들의 선순위 보증금 합계는 이를 훨씬 초과하는 수준이었습니다. 실거래가를 감안하더라도 A씨의 보증금이 후순위로 밀려 반환받기 어려운 이른바 '깡통전세' 구조였다는 점, 그리고 상대방이 계약 당시 이러한 사정을 충분히 예상할 수 있었는지가 핵심 쟁점이었습니다.

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②소재불명 임대인에 대한 소송 진행 방법

상대방이 연락을 두절하고 잠적한 상태였기 때문에, 통상적인 송달 방식으로는 소송 자체를 진행하기 어려운 상황이었습니다. 이 문제를 어떻게 해결할 것인지가 실무적으로 중요한 과제였습니다.

법강의 전략

①손해배상 청구와 보증금 반환 청구를 함께 구성

법강은 상대방이 계약 체결 당시부터 보증금 반환 능력이 부족한 상태였음을 충분히 예견할 수 있었다는 점에 주목하여, 불법행위에 따른 손해배상 청구를 주위적 청구로, 임대차계약 해지에 따른 보증금 반환 청구를 예비적 청구로 함께 구성하여 소를 제기했습니다. 이는 어느 한 쪽 청구가 받아들여지지 않더라도 다른 청구를 통해 의뢰인의 권리를 확보할 수 있도록 하기 위한 전략이었습니다.

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②공시송달을 통한 절차 진행

상대방의 소재가 파악되지 않는 상황에서, 법강은 관련 자료를 철저히 준비하여 법원에 공시송달을 신청하고 절차를 원활히 이끌어 나갔습니다. 이를 통해 상대방의 연락 두절이라는 장애 요소를 극복하고 소송을 정상적으로 진행할 수 있었습니다. 

결과

법원은 법강의 주장을 받아들여, 상대방이 A씨에게 부동산을 인도받음과 동시에 보증금 전액과 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고했습니다. 이로써 A씨는 잠적한 임대인으로부터 사실상 받기 어려울 것으로 보였던 보증금 전액을 법적으로 확정받을 수 있었습니다.