계약 갱신을 거절하고 보증금 반환을 요청했음에도 잠적해버린 임대인을 상대로, 주택임차권등기와 소송을 통해 보증금을 되찾은 사례입니다.

*본 내용은 법강의 실제 사례를 바탕으로 하되, 의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

의뢰인 상황 

의뢰인 A씨는 다세대주택에 전세로 거주하며 계약금과 잔금을 나누어 지급하고 임대차계약을 체결했습니다. 계약 만료를 앞두고 A씨는 정해진 기간 내에 상대방(임대인)에게 갱신을 원하지 않는다는 의사를 유효하게 통보하고, 계약 종료와 동시에 보증금을 반환해 달라고 요청했습니다.

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그러나 상대방은 이후 A씨의 연락에 묵묵부답으로 일관하다 결국 잠적해버렸습니다. 계약기간이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 A씨는 어쩔 수 없이 살던 집에서 나가지도 못하는 진퇴양난의 상황에 놓이게 되었습니다.

쟁점 

①적법한 갱신거절 의사표시와 계약 종료 여부

임대차계약이 정상적으로 종료되었음을 인정받으려면, A씨가 갱신거절 의사를 법이 정한 기간 내에 유효하게 표시했다는 사실을 명확히 입증해야 했습니다.

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②이사를 하지 못한 상태에서의 청구취지 구성

A씨는 보증금을 전혀 돌려받지 못해 실제로는 이사하지 못하고 계속 거주 중인 상태였습니다. 애초 소 제기 시 부동산 인도를 전제로 한 청구를 하였으나, 소송 진행 도중 실제 미인도 상태라는 사실관계가 드러나면서 이를 어떻게 바로잡아 청구 취지를 구성할 것인지가 문제였습니다.

법강의 전략 

①문자메시지 등 객관적 자료로 갱신거절 의사표시 입증

법강은 A씨가 상대방에게 갱신거절 및 보증금 반환을 요청한 문자메시지 등 객관적 증거자료를 확보하여, 계약이 적법하게 종료되었다는 사실관계를 명확히 뒷받침했습니다.

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②주택임차권등기명령과 청구취지 변경을 통한 실질에 맞는 소송 진행

법강은 우선 이 사건 부동산에 대한 주택임차권등기 인용결정을 받아 A씨의 대항력과 우선변제권을 안전하게 유지시켰습니다. 이후 A씨가 실제로는 부동산을 인도하지 못한 상태임이 확인되자, 인도와 관련된 요건사실 부분을 바로잡아 보증금 반환과 부동산 인도를 동시이행 관계로 구하는 내용으로 청구취지를 신속히 변경하여 대응했습니다.

결과 

법원은 법강의 주장을 받아들여, 상대방이 A씨로부터 부동산을 인도받음과 동시에 보증금 전액과 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고했습니다. 갱신거절 이후 잠적한 임대인을 상대로도 실질에 맞는 소송 대응을 통해 A씨의 권리를 온전히 확보할 수 있었던 사례입니다.