법률사무소 법강은 건물 신축 도중 공사가 중단되어 상당한 손해를 입은 의뢰인 A씨를 대리하여,

기성고 감정을 통해 부당이득을 수치로 입증하고 항소심 조정에서 수천만 원 지급과 부동산 담보까지 확보하였습니다.

* 본 내용은 법강의 실제사례를 바탕으로 하되, 의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

의뢰인의 상황 — "공사는 끝나지 않았는데, 돈은 이미 다 냈습니다" 

건물 소유주 A씨는 2022년 초, 시공업자 B씨와 상당한 금액의 건물 신축 도급계약을 체결했습니다. 착공 후 준공 예정일은 같은 해 6월 말로 정해져 있었고, A씨는 이미 기존에 살던 아파트를 매도한 상태였기 때문에 공사 완료 일정이 매우 중요했습니다.

​그러나 B씨는 공사 완료일이 다가오도록 기본 골조조차 완성하지 못했습니다. 준공일을 넘기고도 수개월 동안 공사는 지지부진하게 이어졌고, 결국 B씨는 계약일로부터 4개월이 지난 시점에 상당한 추가 공사비를 요구하며 "이를 지급하지 않으면 공사를 더 이상 진행할 수 없다"고 통보했습니다.

​A씨는 이미 약정 공사대금의 대부분을 지급한 상태였지만, 조명·데크·보일러·미장·방수·욕실 등 상당 부분이 여전히 미시공 상태였고, 외부 토목공사는 거의 손도 대지 않은 상황이었습니다. 

​더 이상 B씨의 능력으로는 공사 완료가 불가능하다고 판단한 A씨는 내용증명을 통해 계약 해지를 통보하고, 직접 나머지 공사를 진행하여 건물을 준공할 수밖에 없었습니다. 이후 법률사무소 법강을 찾아 손해배상 소송을 의뢰했습니다

이 사건의 핵심 쟁점 

①피고가 정당하게 수령할 수 있는 공사대금이 얼마인가

​소송에서 가장 중요한 쟁점은 B씨가 실제로 시공을 완료한 비율, 즉 '기성고율'을 객관적으로 확정하는 것이었습니다. 

​A씨가 지급한 금액과 B씨가 실제로 시공한 부분에 해당하는 정당한 대금 사이의 차액을 수치로 밝혀야만 손해배상 청구의 근거를 확보할 수 있었습니다.

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②피고가 계약을 일방적으로 이행 불능 상태로 만든 귀책사유가 인정되는가

​B씨는 계약 완료일 이후에도 수개월 동안 공사를 이행하지 않았고, 스스로 추가 공사비 미지급을 이유로 공사 중단 의사를 밝혔습니다. 

​이 행위가 피고 귀책에 의한 이행 지체·이행 불능에 해당하는지 여부도 핵심 쟁점이었습니다.

법강의 전략 

①기성고 감정 신청 — 손해를 수치로 확정

​법강은 이 사건에서 피고가 수령한 공사대금 대비 실제 시공 비율을 객관적으로 확정하는 것이 핵심임을 파악하고, 법원에 기성고 감정을 신청했습니다. 감정 결과 피고의 기성고율은 기지급 공사대금에 훨씬 못 미치는 수준으로 확인되었고, 이에 따라 피고가 실제 시공 없이 부당하게 수령한 금액이 수천만 원에 달함이 객관적인 감정을 통해 명확하게 드러났습니다.

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②피고 귀책에 의한 계약 해지 사실 입증

​법강은 문자 내역, 녹취록, 현장 사진 및 영상, 내용증명 등 A씨가 보관해 온 증거 자료를 체계적으로 정리하여 제출했습니다. 공사 완료일 직전까지도 기본 골조조차 완성되지 않은 현장 상황, 피고가 직접 공사 지연을 통보한 문자, 추가 공사비를 요구하며 공사 중단 의사를 밝힌 녹취록을 통해 이 사건 계약 해지가 전적으로 피고 측 귀책 사유에 의한 것임을 뒷받침했습니다.

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③항소심 조정을 통한 실질적 해결

​1심에서의 공방을 거쳐 항소심 조정 절차에서 법강은 단순한 금전 지급만이 아니라 실질적인 채권 보전까지 이끌어냈습니다. 피고가 수천만 원을 분할 지급하되, 1회라도 지체 시 기한의 이익을 상실하고 잔금을 즉시 일시 지급하도록 하였으며, 추가로 피고 소유 부동산에 근저당권을 설정하여 담보를 확보하는 내용의 조정이 성립되었습니다. 

​금전 약정만으로는 집행이 불확실할 수 있는 상황에서, 부동산 담보를 함께 받아냄으로써 실질적인 채권 회수 가능성을 높였습니다.

결과 — 수천만 원 분할 지급 + 부동산 근저당권 담보 확보 

법원 항소심 조정 절차에서 피고는 원고에게 상당한 금액을 수회에 걸쳐 분할 지급하고, 피고 소유 부동산에 근저당권을 설정하여 담보를 제공하기로 하는 조정이 성립되었습니다. 지급이 1회라도 지체될 경우 기한의 이익을 상실하고 잔액 전부를 즉시 일시 지급하도록 한 강제조항도 포함되어, 의뢰인 A씨의 실질적인 권리 회복이 이루어졌습니다