법률사무소 법강은 항소심에서 원고측을 대리하였습니다. 조정을 통해 임차보증금 일부를 반환받았습니다. 

* 본 내용은 법강의 실제 사례를 바탕으로 하되, 의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다. 

의뢰인의 상황 

A씨는 빌라 한 호실을 보증금 9,000만 원에 임차하였습니다. 전입신고와 확정일자까지 마쳤지만, 임대차 기간이 끝난 후 경매 배당 절차에서 단 한 푼도 받지 못했습니다.

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알고 보니 계약 당시 해당 건물에는 채권최고액이 수십억 원에 달하는 근저당권이 설정되어 있었고, 수십 채의 부동산이 공동담보로 묶여 있었습니다. 건물에는 A씨보다 먼저 계약한 임차인도 수십 명에 달했으며, 그 중 우선변제권을 가진 소액임차인도 다수였습니다.

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A씨는 계약 전 중개보조원에게 직접 문자로 다른 세입자 현황을 문의하기까지 했지만, 중개사 측은 끝내 이를 확인해 주지 않았고 중개대상물 확인·설명서에도 관련 내용이 제대로 기재되지 않았습니다.

1심 판결 — 중개사 책임 인정, 그러나 과실상계 50% 적용

① 공인중개사의 확인·설명의무 위반 인정

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공인중개사법은 중개업자에게 임차의뢰인이 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 정보를 적극적으로 확인하고 설명할 의무를 부과하고 있습니다.

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단순히 등기부상 근저당권이 있다는 사실을 알리는 것만으로는 부족하며, 공동담보로 묶인 다른 부동산들의 현황, 선순위 임차인들의 보증금 규모와 소액임차인 해당 여부까지 확인하여 설명해야 한다는 것이 법원의 입장입니다.

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재판부는 중개사와 한국공인중개사협회(공제기관)의 배상책임을 인정하였습니다.

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② 과실상계 50% 적용

— 보증금 9,000만 원 중 4,500만 원만 인용

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다만 재판부는 A씨에게도 스스로 거래관계를 조사·확인할 책임이 있다며 과실상계 50%를 적용하였고, 청구액 9,000만 원 중 4,500만 원만 인용하였습니다.

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피고 협회는 이에 불복하여 항소하였고, 법강은 협회의 항소에 맞서 부대항소를 제기하며 과실상계 비율 자체가 부당하다고 적극 반박하였습니다.

법강이 부대항소에서 주장한 핵심 논거

1. A씨는 계약 체결 전·후에 중개사 측에 세입자 현황과 전세 비율 등을 수차례 문의하는 등 비전문가로서 가능한 최대한의 주의를 기울였습니다. 임차인에게 이를 넘어선 고도의 전문적 조사 의무를 요구하는 것은 부당합니다.

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2. 이 사건 건물이 포함된 공동담보 부동산들이 감정평가액 대비 약 53% 수준에서 낙찰된 것은 통상적인 경매 유찰 패턴을 벗어나지 않습니다. 부동산 가격 하락을 의뢰인의 손해 발생에 기여한 별도의 과실 사유로 삼는 것은 타당하지 않습니다.

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3. 공동담보에 묶인 다른 부동산의 선순위 임차인 현황과 보증금 규모는 중개업자가 전문가로서 파악하고 설명해야 할 사항이며, 이를 의뢰인의 자기조사 부족 탓으로 돌리는 것은 중개사의 의무 범위를 지나치게 좁게 해석하는 것입니다.

결과: 협회로부터 4,500만 원 실제 수령 

항소심 조정기일에서 재판부는 피고들이 공동하여 의뢰인에게 4,500만 원을 지급하라는 조정 결정을 내렸고, 이 결정은 확정되었습니다.

​법강은 한국공인중개사협회로부터 공제금 4,500만 원을 실제로 지급받아 의뢰인에게 전달하는 것으로 사건을 마무리하였습니다.

​경매에서 배당을 한 푼도 받지 못했던 A씨는, 중개사의 설명 의무 위반이라는 법적 쟁점을 끝까지 다툰 끝에 수천만 원을 되찾을 수 있었습니다.