법률사무소 법강은 보증금 반환 청구소송에서 원고 측을 대리하였습니다. 변호사의 조력으로 보증금 일부를 반환받을 수 있었습니다. 

*본 내용을 법강에서 다룬 실제 사례를 바탕으로 하되, 의뢰인의 개인정보보호를 위해 일부 각색되었음을 알려드립니다.

의뢰인 상황

의뢰인 A씨는 임대차 계약 당시 공인중개사로부터 건네받은 중개대상물 확인·설명서에는 선순위 보증금 합계가 수억 원 수준으로 기재되어 있었습니다.

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그러나 실제로는 달랐습니다. 계약 체결 당시 해당 건물에 설정된 선순위 보증금 합계는 확인서에 기재된 금액보다 훨씬 많았습니다. 심지어 채권최고액이 수억 원에 달하는 근저당권까지 설정되어 있었음에도 A씨는 이를 제대로 안내받지 못한 채 계약서에 서명했습니다.

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임대차 기간이 종료되었지만 집주인(임대인)은 보증금을 돌려주지 않았고, 결국 건물에 임의경매가 진행되었습니다. 법원의 배당 절차에서 선순위 근저당권자, 선순위 임차인들이 우선 배당을 받은 결과, A씨는 배당금을 단 한 푼도 받지 못했습니다.

A씨는 수천만 원의 보증금을 전혀 회수하지 못한 채 대전전세사기변호사 법강을 찾아오셨습니다.

 

법적 쟁점

첫째, 임대인의 보증금 반환 의무를 인정받을 수 있는가.

공동임대인 중 일방은 자신이 계약 체결에 관여한 바 없고, 계약서의 인영도 위조된 것이라고 다투었습니다. 설령 계약 체결을 위임하였더라도 허위 정보를 고지하는 행위까지 위임한 것은 아니라는 주장이었습니다.

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둘째, 공인중개사·중개보조원·한국공인중개사협회에 손해배상 책임을 물을 수 있는가.

확인·설명서에 기재된 선순위 보증금이 실제와 크게 달랐다면, 이를 충분히 조사·확인하지 않은 공인중개사와 중개보조원에게 공인중개사법상 확인·설명의무 위반 과실이 인정되는지, 그리고 협회가 공제계약에 따라 공제금을 지급할 의무가 있는지가 관건이었습니다.

법강의 전략

① 공동임대인 전원에 대한 보증금 반환 청구

상대방 측의 관여 부재 주장을 반박하기 위해, 공동임대인이 상대방에게 다가구주택 임대차계약 체결에 관한 포괄적 권한을 부여한 사실을 다각도로 입증하였습니다.

인감도장 및 인감증명서를 여러 차례 교부한 사실, 동일 건물 및 다수의 다가구주택에 관하여 반복적으로 임대차계약이 체결된 사실 등을 근거로 법원을 설득하였습니다.

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② 공인중개사·중개보조원·협회를 피고에 추가하여 실질적 변제 재원 확보

임대인이 무자력인 현실을 감안하여, 실제로 변제를 받을 수 있는 책임 주체를 별도로 확보하는 전략을 택하였습니다.

확인·설명서에 기재된 선순위 보증금이 실제 합계보다 크게 낮았음을 입증하고, 공인중개사 측이 임대인이 문자메시지로 알려준 금액만을 그대로 기재하였을 뿐 실제 선순위 보증금 현황을 직접 조사·확인하지 않았음을 법원에 밝혔습니다.

나아가 한국공인중개사협회를 피고로 추가하여 공제계약에 따른 공제금 지급 의무까지 청구하였습니다.

 

결과 

법원은 공인중개사 측이 임대인이 알려준 금액만을 확인서에 기재하고 실제 선순위 보증금 현황을 직접 조사·확인하지 않은 과실을 명확히 인정하였습니다.

다만, 의뢰인 측도 확인·설명서 기재 내용이 사실과 다를 가능성을 예상할 수 있었다는 사정이 고려되어 공인중개사 측의 책임은 30%로 제한되었습니다.

임대인이 사실상 무자력인 상황에서도 실제 변제 가능한 책임 주체를 별도로 확보한 점에서 의미 있는 결과였습니다.

피고	인정된 책임	지급 금액
임대인(공동)	보증금 반환 의무 전액 인정	보증금 전액 + 지연손해금
공인중개사·중개보조원·협회	확인·설명의무 위반 과실 인정 (책임비율 30%)	보증금의 약 30% + 지연손해금